Author :
Abstract
Türk hukuk sisteminde irade özerkliği ilkesinin özel bir görünüm biçimi olarak şekil serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Söz konusu ilkeye göre sözleşmelerin geçerliliğinde genel kural olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmemiş, kanunun deyimiyle hiçbir şekle bağlı tutulmamıştır. Bu ilke taraflar arasında gerçekleştirilecek hukuki işlemlerde özgür iradelerinin bir tezahürü olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak bazı hukuki işlemlerin gerçekleştirilmesi kanun koyucu tarafından şekle tabi tutulmuştur.
Kanun koyucu tarafından özel düzenlemeye kavuşturulan sözleşme türlerinden biri de taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkindir. 4721 sayılı Kanun’un 706. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik işlemlerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde gerçekleştirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Yine 6098 sayılı Kanun’un 237. maddesinde taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi resmi şekilde düzenlenmiş olması şartına bağlanmıştır. Her iki kanuni düzenlemeden de anlaşılacağı üzere gerek taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin gerekse söz konusu işlemlerin ifasına ilişkin tasarruf işlemlerinin geçerliliği ancak resmi şekilde ortaya konulması şartına bağlıdır. Aksi halde gerçekleştirilen işlem hukuk dünyasında kesin hükümsüz (mutlak butlanla batıl) kabul edilecektir. Bu bakımdan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde gerçekleştirilmesi işlemin geçerliliği açısından önem arz eder.
Peki, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin satış sözleşmesi resmi şekil unsuruna uyulmaksızın yapılması halinde tarafların hakları nelerdir? Makalemizde uygulamada sıklıkla karşılaşılması sebebiyle resmi şekilde gerçekleştirilmeyen taşınmaz satış sözleşmesi yani haricen satış sözleşmesi doktrindeki görüşler ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenecektir.
Keywords
Abstract
In the Turkish legal system, the principle of freedom of form is accepted as a special manifestation of the principle of party autonomy. According to this principle, as a general rule, no form requirement has been stipulated for the validity of contracts; in legal terms, they are not bound by any particular form. This principle emerges as a manifestation of the parties' free will in legal transactions to be conducted between them. However, some legal transactions are required to follow specific formalities set by the legislator.
One of the types of contracts subjected to special regulation by the legislator is the transfer of immovable property. Law No. 4721, Article 706 states that transactions for transferring property must be done officially to be valid. Similarly, according to Article 237 of Law No. 6098, for a property sales contract to be valid, it must be officially drawn up. Both legal regulations indicate that contracts initiating the transfer of property ownership and transactions related to their execution are valid only if formally documented. Otherwise, the transaction conducted would be considered void (void by absolute nullity) in the legal realm. That's why it's crucial for contracts intending to transfer property ownership to be formalized for the transaction to be valid.
If a sales contract for the transfer of immovable property is made without complying with the formal requirements, what are the rights of the parties? In our article, we will examine the views in the doctrine and the precedents of the Court of Cassation regarding the sales contracts for immovable property, commonly encountered in practice, which are not formalized, namely, contracts known as "unofficial sales contracts".