ÖNALIM BEDELİNİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN TMK M. 734 / F. II DEĞİŞİKLİĞİNİN DERDEST DAVALAR BAKIMINDAN UYGULANMASI
Author :
Abstract
Eşya hukukunun pek çok uyuşmazlığa yol açan kurumlarından biri olan yasal önalım hakkı, 25 Aralık 2025 tarih ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı “Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile önemli değişikliklere uğramıştır. Bu çalışmada, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişikliğin, özellikle önalım bedelinin belirlenmesinde tapuda yapılan satış sözleşmesindeki bedel esasından, taşınmaz payının dava tarihindeki rayiç bedeli esasına geçişe ilişkin hüküm değişikliğinin, derdest davalar bakımından nasıl uygulanması gerektiği incelenmektedir. TMK’ya eklenen geçici 1. maddede, bu değişikliklerin derdest davalara da uygulanacağı belirtilmekle birlikte, bu uygulamanın nasıl olacağı konusunda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle hükmün nasıl anlaşılması gerektiği, yani bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihinde derdest bulunan davalarda önalım bedeli belirlenirken taşınmaz payının “dava tarihindeki rayiç değerinin” mi, yoksa Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin çok yakın tarihli bazı kararlarında kabul ettiği üzere “kanunun yürürlüğe girdiği tarihteki (yani 25 Aralık 2025 tarihindeki) rayiç değerinin” mi dikkate alınması gerektiği hususu değerlendirilmektedir. Bu kapsamda derdest davalar bakımından 7571 sayılı Kanun ile TMK’ya eklenen geçici 1. maddede bir kanun boşluğunun bulunduğu tespit edilmiş, bu boşluğu hâkimin hukuk yaratma suretiyle doldururken, tarafların menfaatlerini dikkate alan, hakkaniyetli ve adil olan çözüm olarak dava tarihini dikkate alması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Keywords
Abstract
The statutory right of pre-emption, one of the institutions of property law that leads to numerous disputes in practice, has undergone significant amendments by Law No. 7571 on the Amendment of the Turkish Penal Code, Certain Laws, and Decree-Law No. 631, which entered into force upon its publication in the Official Gazette dated December 25, 2025, and numbered 33118. This study examines how the amendment made to Article 734 of the Turkish Civil Code by Law No. 7571 -specifically the shift from the principle of the price specified in the land registry sales contract to the principle of the fair market value of the immovable share as of the lawsuit date- should be applied to pending cases. While Provisional Article 1, added to the TCC, stipulates that these amendments shall apply to pending lawsuits, it remains silent on the manner in which this application should be implemented. Therefore, this study evaluates how the provision should be interpreted; specifically, whether the 'fair market value on the lawsuit date' should be taken as the basis for determining the pre-emption price in pending cases, or whether the 'fair market value as of the date the law entered into force (i.e., 25 December 2025)' should be considered, as adopted in some very recent decisions by the 7th Civil Chamber of the Court of Cassation. Consequently, it is determined that a lacuna (legal gap) exists in Provisional Article 1, added to the TCC by Law No. 7571, regarding pending cases. It is concluded that while filling this gap through the creation of law, the judge should consider the lawsuit date as the equitable and fair solution that balances the interests of the parties.